Hypothèque
Le prêt qui porte votre logement, du montage du financement aux couvertures décès et invalidité qui le protègent : une vue d’ensemble, un seul interlocuteur.
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L’essentiel
En Suisse, une hypothèque finance jusqu’à 80 % de la valeur du bien : au moins 20 % de fonds propres, dont la moitié hors du 2e pilier, et une charge théorique qui doit tenir dans le tiers du revenu. Le prêt se structure en rangs, se conclut en taux fixe ou SARON, et la dette au-delà des deux tiers de la valeur s’amortit en quinze ans au plus. Bien montée, une hypothèque se négocie : les établissements ne lisent pas un dossier de la même manière.
La dette ne se rembourse presque jamais entièrement : elle est en règle générale ramenée aux deux tiers de la valeur du bien, puis conservée. Le financement repose donc durablement sur les revenus du ménage. Si le porteur du prêt décède ou perd sa capacité de gain, les charges demeurent, et la banque réexamine la situation : c’est là que les assurances liées à l’hypothèque entrent en jeu.
Ces couvertures ne forment pas un produit unique, mais une combinaison décès et invalidité dimensionnée sur votre dette et votre situation familiale. Les rentes de survivants des 1er et 2e piliers laissent souvent une lacune ; un capital ou une rente d’assurance la comble. L’amortissement indirect par le pilier 3a complète le dispositif : versements déductibles, dette stable, et le capital rembourse le prêt au terme convenu.
Ce que cette assurance couvre
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Montage et renouvellement du financement
Structure du prêt, choix entre taux fixe et SARON, échéances et renouvellements : nous mettons les établissements en concurrence et négocions les conditions, ligne par ligne.
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Capital en cas de décès
Un capital est versé au décès de l’emprunteur : il rembourse tout ou partie de la dette et permet au conjoint ou au partenaire de conserver le bien.
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Incapacité de gain et invalidité
Une rente ou un capital compense la perte de revenu durable, afin que la tenue des charges exigée par la banque reste assurée.
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Amortissement indirect par le pilier 3a
Votre épargne 3a, donnée en garantie à la banque, amortit le prêt au terme convenu, sans renoncer à l’avantage fiscal du pilier lié.
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Libération du paiement des primes
En cas d’incapacité de gain, l’assureur prend les primes à sa charge : le plan d’amortissement se poursuit même sans revenu.
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Clause bénéficiaire pour le partenaire
La désignation du concubin comme bénéficiaire lui assure un capital propre, indépendant de la succession, pour rester dans le logement.
Pour qui
- Acquéreurs qui montent leur premier financement hypothécaire, ou propriétaires à l’approche d’un renouvellement.
- Ménages dont le financement du logement repose principalement sur un seul revenu.
- Couples non mariés qui achètent ensemble : le droit successoral ne protège pas le concubin.
- Acquéreurs qui ont retiré ou mis en gage leur 2e pilier pour constituer les fonds propres.
- Propriétaires qui préfèrent amortir par le 3a plutôt que de réduire la dette directement.
Notre accompagnement
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Analyse de vos risques
Ce que vous avez, ce qui manque, ce qui fait doublon : un état des lieux honnête.
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Appels d’offres
Plusieurs compagnies sollicitées sur un cahier des charges précis, comparées poste par poste.
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Suivi dans la durée
Mise en place, échéances, sinistres : un seul interlocuteur, année après année.
Questions fréquentes
Comment se structure une hypothèque en Suisse ?
Le prêt couvre au plus 80 % de la valeur du bien : un 1er rang jusqu’à 65 %, conservé durablement, et un 2e rang au-delà, à amortir en quinze ans au plus ou jusqu’à la retraite. Le taux se fixe sur une durée choisie ou suit le marché avec une hypothèque SARON, et les deux se combinent en tranches. Le bon montage dépend de votre horizon, de votre tolérance aux variations et de votre fiscalité : c’est un choix de dossier, pas un choix de catalogue.
La banque peut-elle exiger une assurance liée à l’hypothèque ?
Aucune loi ne l’impose de manière générale. L’établissement prêteur peut toutefois en faire une condition du crédit, en particulier lorsque la tenue des charges repose sur un seul revenu ou lorsque des avoirs du 2e pilier ont servi de fonds propres. Même sans exigence de la banque, l’analyse vaut la peine : les rentes de survivants couvrent rarement l’ensemble des charges du logement.
Qu’est-ce que l’amortissement indirect par le pilier 3a ?
Au lieu de rembourser la dette directement, vous versez sur un compte ou une police de pilier 3a mis en gage auprès de la banque. La dette et ses intérêts restent stables, l’avantage fiscal du 3a est conservé, et le capital accumulé amortit le prêt au terme convenu, au plus tard à la retraite. Une police 3a peut de surcroît intégrer la couverture décès et la libération des primes en cas d’incapacité de gain.
Comment protéger un concubin qui reste dans le logement ?
Sans disposition pour cause de mort, le partenaire non marié n’hérite pas. Une assurance décès avec clause bénéficiaire en sa faveur lui verse un capital qui permet de reprendre la part du défunt ou de réduire la dette, et d’aborder avec la banque le maintien du prêt. En prévoyance libre, la clause bénéficiaire se rédige librement ; en pilier 3a, la loi fixe qui peut recevoir quoi, mais ouvre une place au partenaire, en particulier après une vie commune de plusieurs années. À coordonner avec un testament ou un pacte successoral.
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Jules Rossier, intermédiaire d’assurance non lié au sens de l’art. 45 LSA, inscrit au registre de la FINMA sous le n° F01581788.