Acheter en Suisse romande : combien faut-il vraiment de fonds propres ?

Vingt pour cent du prix d’achat : c’est le chiffre que tout acheteur connaît. Il est exact, mais il ne dit pas si votre dossier passera. En Suisse, la banque juge un projet sur deux critères distincts, les fonds propres et le taux d’effort, et c’est le plus souvent le second qui bloque.

Les 20 % de fonds propres, dont la moitié en épargne réelle

La règle de base est simple : vous devez apporter au moins 20 % du prix d’achat en fonds propres, la banque finançant le reste par le prêt hypothécaire.

Une nuance change tout : au moins 10 % du prix doit provenir de fonds propres qui ne viennent pas du 2e pilier. Concrètement :

• épargne bancaire, titres, donation ou avance d’hoirie, 3e pilier ;
• le 2e pilier (retrait ou mise en gage) ne peut couvrir que le solde, jamais la totalité.

Pour un bien à 1 000 000 CHF, il faut donc 200 000 CHF de fonds propres, dont au moins 100 000 CHF hors caisse de pension.

Le taux d’effort : la règle qui décide vraiment

Avoir les fonds propres ne suffit pas. La banque vérifie que la charge théorique du bien ne dépasse pas un tiers de votre revenu. Cette charge se calcule presque partout de la même manière :

• Intérêts théoriques à 5 % sur le montant du prêt, quel que soit le taux réel du moment.
• Entretien à 1 % du prix du bien, pour les charges et les travaux courants.
• Amortissement de la part de dette qui dépasse 65 % de la valeur du bien, étalé sur 15 ans.

Pourquoi 5 % alors que les taux réels sont souvent plus bas ? Parce qu’une hypothèque court sur des décennies et que les taux fluctuent. La banque veut s’assurer que vous tiendrez même en cas de remontée durable, et vous éviter une vente forcée au pire moment. Quand les taux réels sont inférieurs, l’écart avec le calcul théorique constitue votre marge de sécurité.

L’exemple complet : un bien à un million

Reprenons le même bien et déroulons le calcul de bout en bout :

• Prix d’achat : 1 000 000 CHF ; fonds propres : 200 000 CHF ; prêt : 800 000 CHF.
• Intérêts théoriques : 5 % de 800 000 = 40 000 CHF par an.
• Entretien : 1 % du prix = 10 000 CHF par an.
• Amortissement : la dette dépasse de 150 000 CHF le seuil de 65 % (650 000 CHF) ; sur 15 ans, cela fait 10 000 CHF par an.
• Charge annuelle théorique : 60 000 CHF.

Cette charge devant rester sous le tiers du revenu, il faut un revenu annuel d’environ 180 000 CHF pour que le dossier passe. C’est là que beaucoup de projets achoppent : les fonds propres sont réunis, mais le revenu ne suit pas, ou l’inverse.

Les deux erreurs qui coûtent cher

Oublier les frais d’achat. Notaire, droits de mutation, constitution de la cédule hypothécaire : ces frais s’ajoutent au prix et ne peuvent pas être financés par le prêt. Ils se paient en liquidités, en plus des 20 % de fonds propres. Un budget calculé au franc près sur le seul prix d’achat se retrouve à découvert au moment de signer.

Tout tirer du 2e pilier. La règle des 10 % hors caisse de pension l’interdit de toute façon. Et même dans les limites autorisées, un retrait diminue vos prestations futures de prévoyance. La mise en gage constitue parfois une alternative : l’avoir reste dans la caisse, mais sert de garantie. Le bon choix dépend de votre situation, pas d’une règle générale.

Vérifiez votre capacité avant de visiter

Le calcul ci-dessus s’applique à tout projet, mais chaque situation a ses particularités : revenus d’indépendant, achat en couple, apport familial. Commencez par passer vos propres chiffres au calculateur de capacité, vous saurez en quelques minutes où se situe votre projet. Pour affiner le montage et préparer le dossier, écrivez-nous : c’est notre métier.